O que é o CUB
O CUB (Custo Unitário Básico da construção) é o custo por metro quadrado de construção de alguns projetos-padrão. Ele é calculado e publicado todo mês pelos sindicatos da indústria da construção de cada estado, por obrigação da Lei 4.591/1964, seguindo a norma técnica NBR 12721, que define os projetos-padrão e o método.
Por ser público, mensal e padronizado, o CUB virou a régua do mercado: é usado para ter o primeiro número de uma obra, para comparar orçamentos e como referência em contratos de construção e incorporação.
Os projetos-padrão
O CUB não é um valor só. Existe um para cada projeto-padrão, que combina o tipo de edificação e o padrão de acabamento (baixo, normal ou alto). Os principais:
| Código | O que representa |
|---|---|
| R1-B | Residência térrea, padrão baixo |
| R1-N | Residência térrea, padrão normal |
| R1-A | Residência térrea, padrão alto |
| PP-N | Prédio popular, 4 pavimentos, padrão normal |
| R8-N | Residencial multifamiliar, 8 pavimentos, padrão normal |
| R16-N | Residencial multifamiliar, 16 pavimentos, padrão normal |
| PIS | Projeto de interesse social |
| CSL-8-N | Comercial, salas e lojas, 8 pavimentos, padrão normal |
| GI | Galpão industrial |
Escolha o projeto-padrão mais parecido com a sua obra. Uma casa térrea fica perto do R1; um prédio de apartamentos, do R8 ou do R16; uma loja ou escritório, dos comerciais (CAL e CSL).
Como calcular o custo de obra por m²
- Escolha o projeto-padrão mais parecido com a obra, pelo tipo e pelo acabamento.
- Pegue o CUB do mês no sindicato da construção do seu estado, na versão certa: com ou sem desoneração da folha (pergunte ao contador qual vale para a sua empresa).
- Defina a área. Para uma estimativa rápida, use a área construída somada de todos os pavimentos. A norma usa a "área equivalente", que dá peso menor a áreas mais simples, como garagem e varanda; para o primeiro número, a área construída basta.
- Multiplique a área pelo CUB/m².
- Some o que o CUB não inclui (veja abaixo) e aplique a sua margem.
- Mostre como faixa. Um mínimo e um máximo em volta do valor, porque cada obra é uma obra.
Exemplo resolvido
Com o CUB de residencial multifamiliar, 8 pavimentos, padrão normal (R8-N) de SP em agosto de 2026, sem desoneração, de R$ 2.235,58/m² (fonte: SindusCon-SP), uma obra de 150 m² fica assim:
150 m² × R$ 2.235,58 = R$ 335.337,00
Na faixa de 90% a 115% desse valor, a estimativa vai de R$ 301.803,30 a R$ 385.637,55, ou entre R$ 2.012,02 e R$ 2.570,92 por m². Ainda sem terreno, projetos, fundações especiais, impostos e BDI.
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O que o CUB não inclui
Este é o ponto em que mais gente erra. O CUB cobre a construção do projeto-padrão, e só. Fica de fora, entre outros: fundações especiais, elevadores, instalações especiais, BDI, impostos, projetos e terreno. Na prática, também não entram itens como urbanização e paisagismo, equipamentos (aquecimento, ar-condicionado, bombas), taxas e emolumentos e a remuneração da construtora.
Por isso, o custo por m² pelo CUB quase sempre fica abaixo do preço final de uma obra real. Use-o como ponto de partida, nunca como preço de venda.
Por que usar uma faixa, e não um número
O projeto-padrão é uma obra média, num terreno plano, com acabamento de catálogo. A sua obra tem o terreno dela, o projeto dela e as escolhas do cliente. Mostrar uma faixa (um mínimo e um máximo) é mais honesto e evita que o cliente guarde o número mais baixo como promessa.
Quando o cliente aprovar a ideia, a estimativa vira orçamento detalhado: cada serviço com quantidade e preço. Veja como fazer orçamento de obra.