Por que reforma é difícil de orçar
Obra nova começa do zero e segue o projeto. Reforma começa do que já existe, e o que já existe esconde surpresas: tubulação velha atrás do azulejo, parede fora de prumo, contrapiso oco, fiação sem terra. Por isso reforma não cabe bem no custo por m² de obra nova (como o CUB): ela precisa ser orçada serviço por serviço.
A visita técnica
Nunca dê preço de reforma sem ver o lugar. Na visita, anote e fotografe:
- o que o cliente quer, com as palavras dele, e o que ele imagina de acabamento;
- medidas de cada ambiente (piso, paredes, pé-direito, vãos);
- estado das instalações elétricas e hidráulicas, e onde passam;
- acesso: andar, elevador, escada, onde para o caminhão, onde fica a caçamba;
- regras do condomínio: horário, uso do elevador, proteção das áreas comuns.
Medição e lista de serviços
Com as medidas, monte a lista de serviços na ordem em que a obra acontece: proteção, demolição e retirada, instalações, regularização de base, revestimentos, pisos, forro, pintura, louças e metais, limpeza. Para cada serviço, a quantidade na unidade certa (m², metro, ponto, unidade) e o preço unitário.
Defina e registre o critério de medição: se desconta ou não os vãos, se o rodapé entra no piso, se a perda de material está no preço. Critério escrito evita discussão na hora de medir o que foi feito.
O que mais se esquece no orçamento de reforma
- Proteção de piso, móveis e áreas comuns
- Demolição, retirada e caçamba (e a licença da caçamba na rua, quando exigida)
- Transporte de material e entulho por escada ou elevador de carga
- Água e energia para a obra, e quem paga
- Andaime, escoramento e ferramentas especiais
- Regularização de base antes do revestimento (contrapiso, reboco, prumo)
- Ajustes de instalações escondidas que aparecem na demolição
- Horário permitido pelo condomínio (menos horas por dia = mais dias de obra)
- Limpeza final e retirada de sobras
- Taxas, ART ou RRT, deslocamento e estacionamento
Uma lista antes de fechar
Mão de obra e material
Em reforma, a mão de obra costuma ser paga por empreitada: R$ por m² de revestimento, R$ por ponto elétrico, valor fechado por banheiro. Use o que você realmente paga aos seus profissionais, e não uma média de tabela.
Defina quem fornece o material. Três formatos são comuns: tudo com material (você compra e responde pela qualidade), só mão de obra (o cliente compra) e misto (você compra o básico, o cliente escolhe o acabamento). Dar as opções lado a lado ajuda o cliente a decidir, e evita que ele compare o seu preço com material com o de outro sem material.
Imprevistos sem prejuízo
Esconder uma "gordura" nos preços unitários deixa o seu preço caro na comparação e não protege de verdade. Prefira uma destas saídas, sempre por escrito:
- uma reserva para imprevistos como item separado, usada só se precisar;
- uma cláusula de aditivo: o que aparecer fora do escopo é orçado e aprovado antes de executar;
- preço por unidade medida (m², ponto) nos serviços mais incertos, pagando pelo que for feito.
Reforma em condomínio
Em apartamento, a norma NBR 16280 (reforma em edificações) pede que o morador entregue ao síndico um plano de reforma antes de começar, com a descrição dos serviços e, quando a reforma afeta estrutura, vedações ou instalações, um responsável técnico com ART ou RRT. Inclua no orçamento o tempo e o custo desse plano, e as regras do condomínio que mexem no prazo, como horário de obra e uso do elevador.
A proposta de reforma
Uma boa proposta de reforma tem:
- escopo por ambiente, com os serviços principais;
- o que está incluso e, principalmente, o que não está;
- quem fornece o material e as opções de preço (com e sem material);
- prazo, considerando as regras do condomínio;
- forma de pagamento ligada às etapas da obra;
- como os imprevistos serão tratados e a validade da proposta.
Para a parte da conta, siga o passo a passo do orçamento de obra e não esqueça o BDI: reforma tem muita visita, compra picada e deslocamento, e isso precisa estar no preço.